Investeren in vastgoed, verstandig maar laat je niets wijsmaken

Een appartement of woning aankopen om te verhuren kan een verstandige beslissing zijn. Laat je echter niet vangen aan de mooie, maar tevens onrealistische rendementen die men je daarbij soms voorschotelt.

Het rendement van een verhuurpand wordt bepaald aan de hand van de aankoopprijs, verhoogd met de aankoopkosten en de netto huuropbrengst.

Dikwijls worden rendementen berekend met in de formule de verkoopprijs die voor het goed gevraagd wordt, maar dan zonder rekening te houden met registratierechten, btw en ereloon notaris. Men gaat er in deze formules ook meestal vanuit dat de ontvangen huurgelden kunnen gebruikt worden als “opbrengst” voor die investering. Bovendien goochelt men ook nog wel eens met meerwaarden, die echter geen rekening houden met de inflatie.

Welke waarden geven dan wel een juistere benadering van het rendement ?

Investeringsbedrag; het bedrag dat geïnvesteerd wordt is de aankoopprijs, verhoogd met alle transactiekosten, zoals registratierechten, btw, aktekosten en kosten lening. Eventueel dienen hier ook nog interesten bijgeteld te worden indien het pand op plan wordt aangekocht en pas 2 jaar later kan verhuurd worden.

Netto huuropbrengst; de jaarlijkse huurprijs dient verminderd te worden met de onroerende voorheffing, brandverzekering, gemeenschappelijke kosten (ingeval van mede-eigendom), afschrijving van toestellen zoals brander CV, keukentoestellen, eventuele makelaarskosten en kosten plaatsbeschrijving.

Meerwaarden; in de huidige vastgoedmarkt kan je aannemen dat de gemiddelde prijsstijgingen ongeveer gelijk lopen met de inflatie. In dat geval dient er bij de bepaling van het rendement geen rekening gehouden te worden met enige meerwaarden.  Er zijn natuurlijk altijd uitzonderingen, zoals een nieuw bouwproject in een opkomende buurt van de stad dat wel met relatieve zekerheid een meerwaarde zal realiseren. Het tegenovergestelde is ook mogelijk, namelijk een pand dat op dit ogenblik nog interessant gelegen is, maar dat door toekomstige wijzigingen in de omgeving minder interessant zou kunnen worden en daarmee een waardevermindering zal ondergaan.
Een goede kennis van de lokale markt is dus ook zeer belangrijk.

Wil je een klare kijk op het rendement dat je bij de aankoop van een verhuurpand mag verwachten, schakel dan een aankoopbegeleider in, zodat je weet of de rekening wel klopt.

Hulp nodig bij de aankoop van een investeringspand ?